企業分析:プレサンスコーポレーション

他の方のブログで、プレサンスコーポレーションという会社についての分析を読んで、少し興味を持ったので自分なりに分析してみたいと思いました。

1.まずは、過去の株価の推移を見てみます。

  • 基本的にはきれいな右肩上がりです。2013年から2018年後半くらいまで移動平均がきれいに右肩上がりでした。
  • でも、2018年9月に突如、大きくドロップしています。これがなければ、少なくとも1600円以上はありそうです。
  • 時期を見てみましたが、9月1日~9月13日に株価が暴落しており、完全にTATERUショックのせいだと思われます。

2.では、TATERUショックで、なぜここまで株価が暴落したのか?

  • 簡単に言うと、この先不動産業界は業績が悪化するだろう、と見込まれたためです。ではなぜ悪化するのか?
  • TATERUショックは、特に投資用不動産への融資がジャブジャブだったために起きた事件でして、今後は銀行が投資用不動産への融資厳格化をするため、販売側の不動産会社の業績が悪化するだろう、という理由だと思います。

3.では、本当にプレサンスの業績も悪化するのか?

  • 投資用不動産への融資が厳格化し、購入者が減れば、確かに販売側は在庫もあまり、価格は下がり、業績悪化は必至です。
  • プレサンスはどうなのか?

まず、プレサンスは投資用のマンションが売上に占める割合は低そうです。(投資用の多くはワンルームだと仮定)

  • 特に2020年3月期を見ると、全体の売上2000億円のうち、25%程度です。仮にここが20%悪化しても、全体への影響は5%です。
  • また2019年⇒2020年での成長を分解すると、成長に占めるワンルームの比率は15%程度です。
    • ワンルーム:+77億円
    • ファミリー:+246億円
    • 一棟販売:+70億円
    • ホテル販売:+70億円
    • 其の他:+47億円
    • 合計:500億円

ちなみに、プレサンスからは、以下2つの理由で全く影響がない、とのIRが発表されています。

  • オリックス銀行などから、融資に関する条件変更などの話は一切出ていない
  • 当社のワンルームマンションの入居率は97%程度を維持しており、それが理由でそもそも競争力が高い

4.悪化しないとして、プレサンスの業績はどうなのか?

  • 15年3月期: 売上656億円、営利123億円、営利率19%
  • 16年3月期: 売上790億円、営利141億円、営利率18%
  • 17年3月期: 売上1,011億円、営利156億円、営利率15.4%
  • 18年3月期: 売上1,341億円、営利204億円、営利率15.2%
  • 19年3月期: 売上1,579億円、営利270億円、営利率17.1%

絶好調です。では、この先2年はどうでしょうか?中期計画が出ていますが、

  • 20年3月期: 売上2,041億円、営利281億円、営利率13.7%
  • 21年3月期: 売上2,479億円、営利320億円、営利率12.9%

と営利率が控えめに出ています。ちなみに、元々19年3月期も、営利率は16.1%と控えめに出ていました。

5.2020年3月期の予想をどのくらいで出してくるか?

まず、先日日銀が、しばらくは低金利を継続すると改めて発表しました。これは不動産業界にとってはとてもうれしいニュースです。

予想は控えめに出すとすると、前年は1%ほど低めだったのを、今年も着地は16%として、15%の営利率で出してくる感じでしょうか?

だとすれば、

  • 売上2,040億円、営業利益306億円です。たぶん、310億円くらいで出してくる感じでしょう。

6.株価はどうなりそうか?

今は営業利益270億円で、PER4.7倍、株価1,360円です。

少なくとも、営業利益が15%上がるので、PERは約4.0倍になります。うーん、せめてPER5.0倍で+25%くらい株価上がっても良さそうかなと思いますけどね、、。そうなったとして、株価は、1,632円

株価1650円まで上がれば、売り切る感じで、狙っていければと思いました。


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