ハウスドゥのビジネスモデルの本質は何か?

ハウスドゥのビジネスモデルの本質について、深く考えてみたいと思います。

1.まず、先日ハウスリースバック資産を流動化した

  • オリックス銀行をアレンジャーとして、20.3億円で仕入れたものを26.9億円で売却
  • これが意味するところは、どれだけ資産を買い入れても、出口を確保できたので、財務の心配なく事業を拡大できることである
  • 出口が限られると、仕入れ時に借入れをすると、B/S上の借金が膨らみすぎて財務体質が悪化する
  • 結果として、出口にあわせた量しか仕入れができず、事業の拡大のボトルネックになっていたと思われることを解消できたようである

2.今後は、リバースモーゲージの保証業務に力を入れるとのこと

  • まず、マーケットは確実にあるし、大きいはず
    • 日本には高齢者が増えている
    • 年金は減るが、持ち家信仰が高かったおかげで、持ち家率は高い
    • 持ち家を現金に変えたいニーズは潜在的に非常に大きいはず
    • 相続予定の子供も、持ち家より現金の方がうれしい、という人も多いだろう
  • 強みは、債権保証において、通常は市場価格の20~30%のところ、ハウスドゥは50~55%で保証できる
    • これが本当であれば、お金を貸す銀行としては、圧倒的にうれしいのでハウスドゥに頼む確率が非常に高い
  • なぜ、高い保証率を提供できるのか?
    • まず、債権保証とは、具体的にはお客様が自宅を担保に銀行から1000万円を借りたとして、それを返済できなくなった場合には、ハウスドゥが銀行にお金を払って債権を買取り、今度はハウスドゥがお客様に対して返済を要求するということ
    • その際に、銀行にはできないが、ハウスドゥができるのは、実はこれ自体がハウスリースバックと同じことで、個人宅の資産が担保に入っているので、ハウスドゥは、其の自宅をそのまま自分のポートフォリオに入れて、上記の1番で書いた流動化に乗せてしまえばよいのである。これで資金回収完了
    • 要は、担保物件を自ら受け取ったときに一定の金額で吐き出す出口を後で持っているので、安心して保証できるわけである
  • 次々に地方銀行と提携して営業力を強化するとどうなるか?
    • 地銀が日本中で、リバースモーゲージとして、担保物件を引っ張ってきてくれる
    • これは実は、潜在的なハウスリースバックの営業をしてくれているのと同じこと
    • 仮に返済が滞れば、物件を自分のポートフォリオに入れて、流動化すればよいだけのこと

ということで、リバースモーゲージの保証業務は、当面は好循環が回って大きく事業を拡大できる可能性があります

  • 高い保証率を提示できるため、非常に高い競争優位性を持つ
  • 多くの地銀と組めば、大きな金額の保証料と、潜在的な物件を安く仕入れる可能性を持つ
  • 仮に物件を予定以上に仕入れすぎる羽目になっても、1番の流動化スキームを構築しているので、問題なく捌ける

個人宅の資産を見極める能力と、実際にそれを捌く能力を持っているので、大きな成長ポテンシャルがあります。しばらくホールドしてみます。

 


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